Sai quanti appartamenti puoi ancora affittare in regime agevolato dal 2026? La legge di bilancio 2026 ha ridotto da quattro a due il numero massimo di unità immobiliari gestibili nel regime fiscale delle locazioni brevi. Superata questa soglia, scatta l’obbligo di apertura della partita IVA. Operare senza conoscere questa regola oggi significa rischiare sanzioni, accertamenti e adempimenti non previsti. Questa guida — rielaborazione in chiave operativa della pubblicazione ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, aggiornata ad aprile 2026 — è pensata per chi lavora ogni giorno con gli affitti brevi: agenti immobiliari, gestori di piattaforme digitali, commercialisti e consulenti fiscali. Cosa trovi in questa guida: Le condizioni per applicare la cedolare secca alle locazioni brevi: aliquota ordinaria al 26% e aliquota ridotta al 21%, Gli obblighi degli intermediari immobiliari: trasmissione dati all’Agenzia delle Entrate, ritenuta d’acconto del 21% e versamento con modello F24, Le regole sul Codice Identificativo Nazionale (CIN) e sulla Certificazione Unica, Le sanzioni per omessa comunicazione e mancata applicazione della ritenuta — e come evitarle, Le norme per gli intermediari non residenti (UE ed extra-UE). Il volume include un riepilogo operativo con checklist per fasi, un calendario delle scadenze, una sezione FAQ distinta per locatori e intermediari, un glossario tecnico e un indice analitico. Aggiornato alla legge n. 199/2025 (legge di bilancio 2026) e alla circolare 10/E del 10 maggio 2024 dell’Agenzia delle Entrate.